Stocul total de spaţii industriale şi logistice moderne din România a ajuns în 2020 la 5,7 milioane de metri pătraţi, în creştere cu peste 0,5 milioane de metri pătraţi faţă de anul precedent, însă România rămâne una dintre cele mai slab dezvoltate pieţe de logistică din marile ţări din Europa Centrală şi de Est, având aproximativ jumătate din stocul de depozite pe cap de locuitor în comparaţie cu Polonia şi un sfert din cel al Cehiei, arată raportul anual publicat de Colliers.
“În pofida pandemiei, anul 2020 s-a dovedit a fi foarte bun pentru sectorul industrial şi logistic, cererea totală crescând cu 72% faţă de 2019, până la aproape 784.000 de metri pătraţi în tranzacţii de leasing. O mare parte a cererii record a venit de la diferiţi retaileri, inclusiv din zona de FMCG, care şi-au extins prezenţa la nivel naţional, dar şi de la diverse companii, nu neapărat jucători strict de e-commerce, care au căutat să se extindă pe segmentul vânzărilor online”, arată raportul anual publicat de Colliers.
Stocul total de spaţii industriale şi logistice moderne din România a ajuns la 5,7 milioane de metri pătraţi, în creştere cu peste 0,5 milioane de metri pătraţi faţă de anul precedent şi există încă spaţiu semnificativ pentru creştere, raportat la alte ţări din Europa Centrală şi de Est (ECE).
“România rămâne una dintre cele mai slab dezvoltate pieţe de logistică din marile ţări din Europa Centrală şi de Est, având aproximativ jumătate din stocul de depozite pe cap de locuitor în comparaţie cu Polonia şi un sfert din cel al Cehiei. Peste 0,5 milioane de metri pătraţi de noi spaţii industriale şi logistice moderne au fost livrate în 2020”, potrivit estimărilor Colliers.
Bucureştiul a adunat aproximativ jumătate din totalul depozitelor noi, restul suprafeţelor livrate fiind împărţite în ţară, mai ales în oraşe din Transilvania, dar şi în unele regiuni sudice ale ţării.
“Bucureştiul rămâne inima pieţei logistice locale, dar au existat uşoare schimbări de la un an la altul, în sensul că tot mai multe depozite noi sunt dezvoltate în afara Capitalei, iar 2020 nu a fost o excepţie. În timp ce unele dezvoltări speculative au fost iniţial suspendate, rezultatele economice pozitive din a doua parte a lui 2020, cuplate cu revenirea rapidă a consumului, le-au readus pe hartă în a doua parte a anului. CTP şi WDP rămân principalii jucători, dar şi VGP a început recent să dezvolte proiecte noi. Există însă şi câteva nume noi pe piaţă care au potenţialul de a face investiţii majore în perioada următoare, cum ar fi Globalworth / Global Vision şi Element Industrial”, spune Vlad Mustaţă, associate industrial agency la Colliers.
Bucureştiul rămâne în frunte şi în ceea ce priveşte cererea şi a generat peste 70% din totalul contractelor de închiriere, urmat, la mare distanţă, de Timişoara şi Craiova. Industria FMCG a reprezentat o treime din cererea totală: trei contracte ale Carrefour şi Profi au fost printre cele mai mari înregistrare în „anul pandemic” şi au acoperit 200.000 de metri pătraţi.
Următoarele două sectoare – logistica şi retailul – au generat fiecare peste 20% din toate contractele, deşi, în multe cazuri, furnizorii terţi de servicii logistice tind să servească sectorul de retail într-o măsură semnificativă. Altfel spus, industriile orientate spre consumator au generat cel puţin două treimi din cerere în 2020. Pentru comparaţie, în 2019, industria auto a generat o treime din cerere şi apoi a avut o prezenţă redusă în 2020.
Chiriile pentru spaţiile de depozitare prime clasa A au rămas în general stabile în 2020, între 3,8-3,9 euro pe metru pătrat în cazul halelor din jurul Bucureştiului şi puţin sub aceste niveluri în alte hub-uri din ţară.
Consultanţii Colliers anticipează o uşoară creştere a chiriilor în următorii ani, din moment ce în Varşovia şi Budapesta tranzacţiile se pot închide la uşor sub 5 euro pe metru pătrat în cazul activelor prime.
Între timp, rata de neocupare a crescut uşor în ultimii ani, spre 8% pentru Bucureşti (5% în 2019) şi Timişoara şi sub acest nivel în alte părţi ale ţării, estimează Colliers.
“Astfel de niveluri ale ratei de neocupare sugerează o piaţă destul de echilibrată, nu o piaţă dominată de chiriaşi. Piaţa industrială şi logistică a fost, fără îndoială, unul dintre cele mai interesante active imobiliare, iar acest lucru este valabil nu doar pentru România, ci şi la nivel global, pentru că depozitele s-au dovedit a fi o sursă de venit constant chiar şi în perioade foarte dificile. În consecinţă, mulţi investitori care nu au o expunere pe acest sector vor dori o felie din piaţă. Ne aşteptăm să vedem din ce în ce mai mulţi dezvoltatori netradiţionali care vor construi depozite, fie pe cont propriu sau prin parteneriate, sau vor achiziţiona active deja existente; avem destul de multe companii active în segmentul de birouri şi în cel rezidenţial din România care se uita sau deja investesc în piaţa de spaţii industriale şi logistice”, explică Vlad Mustaţă.
În ceea ce priveşte cererea, va continua să existe o creştere majoră din sectoarele orientate spre consumatori şi, în special, din zona comerţului electronic. De menţionat şi că destul de multe dintre aceste companii intenţionează să folosească România ca bază de operaţiuni pentru alte economii mai mici din regiune, cum ar fi Bulgaria, Serbia şi Grecia, transformând piaţa locală într-un hub regional mai mic.
În cazul ofertei disponibile, dezvoltatorii au în plan mai bine de 0,6 milioane de metri pătraţi de noi spaţii industriale şi logistice în 2021, necesare atât pentru a acoperi cererea robustă, cât şi pentru a înlocui un stoc semnificativ de depozite mai vechi, care nu mai respectă rigorile tehnice prezente şi, uneori, nici pe cele de siguranţă.
Consultanţii Colliers subliniază că dezvoltările speculative, care au fost oprite temporar în 2020 în contextul incertitudinilor din piaţă, vor fi reluate şi vor conta mult mai mult – posibil chiar până la 20% din spaţiile noi, dublu faţă de cota înregistrată în 2019.
“Cel mai probabil şi următorii 10 ani vor aduce o creştere accelerată în industrie pentru că stocul de spaţii industriale şi logistice moderne este mic comparativ cu ritmul rapid al dezvoltării economice din ultimul deceniu, la care se adaugă şi creşterile viitoare aşteptate. În consecinţă, chiar şi o apropiere de nivelul prezent de depozite moderne pe cap de locuitor al Poloniei ar însemna depăşirea pragului de 10 milioane de metri pătraţi de spaţii industriale şi logistice moderne în România, nivel care cu siguranţă poate fi atins. Totodată, următorul deceniu va aduce şi câteva tendinţe care vor avea un impact major asupra industriei, pornind de la aplicarea unor reguli de mediu mai stricte şi până la grăbirea proceselor de automatizare”, arată studiul.
